Échange Maître Bougeard: Loi Le Meur et Réglementations Françaises Location Courte Durée
Dans cet entretien exclusif pour KeyNest, nous avons eu le privilège de discuter avec Maître Dimitri Bougeard afin d'éclaircir les implications de la loi Le Meur et son impact sur la gestion des accès pour les locations courte durée et les biens immobiliers.
“Bonjour Maître Bougeard, vous êtes avocat au barreau de Paris, spécialisé en droit immobilier et fiscalité immobilière. Vous accompagnez les investisseurs immobiliers en leur fournissant des conseils juridiques et fiscaux pour optimiser leurs investissements, et animez le podcast Le Droit d’Investir.
Vous avez accepté de répondre à nos questions chez KeyNest, concernant notamment l'évolution de la réglementation de la location courte durée en France et la nouvelle Loi Le Meur.
Pour commencer, quels impacts les réglementations Airbnb ont-elles sur les régions et les villes de France? Y’a-t-il des répercussions sur les économies locales et le pouvoir d’achat des Français?
Ce sujet est selon moi un point essentiel de l'économie en France. Le tourisme est une des deux premières ressources françaises. Avec la désindustrialisation, on se rabat sur le tourisme. Cependant, les impacts sont très divers selon les régions et les villes. Par exemple, prenons Paris, qui est une des destinations touristiques les plus prisées au monde.
Il y a eu un développement parfois sans doute anarchique, qui s’est suivi d'une réglementation plus stricte. Une des raisons pour lesquelles les réglementations des locations courtes durées se sont durcies à Paris, est l’impact que ces locations ont sur le logement. Cependant, la crise du logement en France n'est qu'en toute petite partie selon moi, causée par la location courte durée lorsque l’on regarde les pourcentages.
Paris a donc mis en place des réglementations très restrictives, et à l'heure actuelle, ceux qui exploitent déjà des locations courte durée peuvent le faire grâce à des autorisations obtenues antérieurement. Mais il est devenu en pratique quasiment impossible de mettre en location une nouvelle courte durée. Il existe d’autres villes qui emboîtent le pas, telles que Nice, Bordeaux, Lyon, et cetera. Toutes les grandes villes de France commencent à mettre en place des réglementations dites “Anti-Airbnb”.
Pour finir, il y a des communautés de communes, un groupe englobant les communautés ou des communautés d'agglomération, comme Bayonne et Biarritz, qui sont des communes touristiques de bord de mer. Comme on a beaucoup de côtes le long du littoral, il y a de nombreuses locations courte durée. Un nombre croissant de villes ont alors pris des mesures pour limiter l'essor, voire quasiment faire disparaître la location courte durée.
Au profit des hôtels?
Excellente question, les hôtels disent que c'est une concurrence déloyale. En réalité, j'estime pour ma part que les hôtels et Airbnb ne sont pas en concurrence frontale puisque les services proposés sont différents. Si vous avez une famille avec 3 enfants, vous allez prendre une location courte durée, une maison ou un grand appartement, car vous n'aurez pas de cuisine dans votre chambre d'hôtel. Bref, les services ne sont pas identiques mais les hôteliers, plutôt que de se renouveler, préfèrent taper à bras raccourcis sur la location de courte durée au lieu de se rendre compte que leurs contraintes sont imposées par l'État français et non par Airbnb.
Les restrictions sont-elles concrètement des freins à la location de courte durée?
Mon avis est partagé, car on ne peut pas laisser non plus les gens faire n'importe quoi, n'importe comment. À l'occasion des Jeux Olympiques, tout le monde a voulu mettre son appartement en location de courte durée, y compris des choses peu ou pas qualitatives. Résultat, de nombreuses personnes se sont trouvées avec des appartements qui n'étaient pas loués, tout simplement. Et c'est normal quand il y a trop d'offres. Et puis, certains comportements provoquent des nuisances pour les copropriétaires.
Quand l'appartement est dans une copropriété, il y a un problème plus global de cohabitation entre des occupants à l'année et des touristes. Ce qui amène d'ailleurs Airbnb à faire évoluer son offre: la moyenne durée, et donc des locations pour plusieurs mois, est de plus en plus populaire en France. Cela mène à ce qu’on appelle en France un bail mobilité, notamment sur la plateforme Airbnb. Mais oui, ces restrictions sont réellement des freins.
Est-ce que c'est difficile de contourner ces réglementations ?
Oui, et évidemment, on s'expose à des sanctions. Les peines d'amende viennent d'être largement augmentées à l'occasion du vote de la loi Le Meur. Il existe des brigades spéciales de personnes qui vont vérifier dans les immeubles, souvent sur dénonciation des voisins, surtout à Paris. Il existe également une plateforme pour dénoncer sur Internet les gens qui contournent les réglementations. Donc ça va assez loin dans notre pays.
Certaines villes comme Marseille ont commencé à agir sur les boîtes à clés. Est-ce que vous pensez que l’interdiction pour les propriétés privées peut devenir une mesure nationale? Et observez-vous une demande pour des alternatives?
L’interdiction au niveau constitutionnel peut être compliquée, mais la question sera prochainement posée au Conseil. Si boîte à clés est située dans l'encadrement d'une porte, d'un immeuble ou d'une propriété privée, il sera difficile pour les mairies ou départements d’agir directement pour enlever la boîte à clés. Cependant, si la boîte à clés est située sur une façade d’immeuble, oui, les interdictions vont être de plus en plus fréquentes. Je pense donc qu'il y a un besoin d’alternatives aux boîtes à clés.
Quelles sont les conséquences de l’assujettissement à la TVA pour les locations courtes durées?
Les courtes durées de moins d'une semaine seront considérées comme une activité par hôtellerie si elles fournissent 3 services essentiels: accueil personnalisé, changement de linge et ménage. Cela veut dire que les prix des unités devraient augmenter de 10% pour les gens qui ont un statut de para-hôtelier, puisque le prix de la TVA en France sur l'hébergement touristique est de 10%.
Cette décision de d'imposer la TVA, est ce une décision principalement française ou d’influence européenne?
C’est une question très complexe. En effet, le Conseil d'État en 2023 avait rendu un avis disant que la réglementation française sur la para-hôtellerie n'était pas conforme à une directive européenne de 2006.
Cependant, le 7 août 2024, les services fiscaux se sont réveillés et ont modifié la réglementation. Ce qui n’est pas un changement de loi, mais une modification de la doctrine administrative fiscale. En début de 2025, il est prévu dans la Loi des Finances des discussions sur la généralisation de la TVA sur toutes les locations courte durée.
Pour revenir à la Loi Le Meur qui est donc vient d'être votée en novembre 2024, avez-vous des exemples de de changements que cela va avoir pour les propriétaires Airbnb ?
Bien sûr, quelques exemples d'impact : les villes pourront décider d'abaisser de 120 jours à 90 jours la possibilité de louer son propre appartement quand on l'habite. Actuellement, si vous êtes propriétaire d'une résidence principale, vous pouvez louer votre logement jusqu'à 120 jours par an. La loi a prévu la possibilité pour les communes, sur délibération de la commune, de restreindre de 120 jours à moins jusqu'à 90 jours. Une autre mesure est la généralisation des demandes d'autorisation préalable de changement d'usage pour les communes qui le souhaitent. En réalité, c'est une industrie en plein changement, qui varie beaucoup en fonction des régions et des villes.
Alors pour finir, quel avenir pour la courte durée ?
On ne peut pas aller contre l'évolution naturelle des choses. Je pense que ce serait dommage, et illégal au passage, en France de vouloir purement et simplement interdire la location courte durée. C'est contraire à mon avis à nos principes.
Mais de manière générale, pour Airbnb et la location courte durée, il faut un minimum d'encadrement, une généralisation d'un numéro d'enregistrement, une vérification des fausses résidences principales. Il y a des abus évidemment, et c'est normal que ça soit sanctionné. Mais il suffirait de faire des contrôles intelligents plutôt que d'empiler encore de nouveaux contrats. Voilà donc ce que je peux en dire, il est urgent d'attendre et je pense qu’il va y avoir beaucoup, beaucoup de bouleversements en 2025.
Merci beaucoup pour votre éclairage, Maître Bougeard.”
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